Il ritorno dei turisti c’è stato, ma non è bastato. O quantomeno, la ripresa non è stata sufficiente al pieno rilancio degli investimenti nel comparto alberghiero italiano nel 2022. L’anno si è chiuso infatti con acquisizioni nel settore dell’hôtellerie al -20%, per un totale di 1,4 miliardi di euro.
Lo studio condotto dall’Osservatorio Pambianco sul settore sottolinea come, nonostante il boom di turisti con oltre 400 milioni di presenze certificate lo scorso anno da Assoturismo-Cst (+38% rispetto al 2021), le grandi operazioni immobiliari dell’alberghiero italiano hanno mostrato un andamento altalenante nel corso dell’anno.
Andando per tappe, l’analisi mostra una partenza entusiasmante, che ha portato a chiudere i primi sei mesi con 755 milioni di euro di transazioni (+40% rispetto allo stesso periodo del 2021). Gli strascichi di questa euforia si sono protratti fino a dopo l’estate, ma poi è calato il gelo sul comparto.
Uno stop che ha coinvolto tanto l’alberghiero quanto l’intero settore del real estate italiano, con gli investitori che – in questo comparto, come in altri del travel – hanno tirato i remi in barca chiudendo il quarto trimestre con meno della metà delle transazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Il bilancio è presto fatto: le grandi aspettative sulla ripresa degli investimenti alberghieri si sono dovute ridimensionare in corsa portando il totale delle transazioni 2022 a ridosso degli 1,4 miliardi di euro, in calo del 20% circa rispetto ai valori registrati a fine 2021.
Quali sono le ragioni di questa frenata? L’Osservatorio Pambianco individua la causa principale nell’incremento dei tassi da parte della Bce, che ha creato un atteggiamento attendista da parte degli investitori intenti a monitorare l’impatto della crescita del costo del capitale sul pricing degli immobili prima di avviare nuove operazioni.
Nonostante il calo dei volumi d’investimento nel quarto trimestre (-51% rispetto allo stesso periodo del 2021 e -26% sul trimestre precedente), il settore hôtellerie – lasciato alle spalle il grande rimbalzo del 2021 – ha però registrato risultati comunque confortanti spinto da flussi turistici in rapida ripresa e da un trend positivo di Adr e RevPar.
Nelle principali città – come Milano, Roma, Firenze e Venezia – il mercato risulta liquido. Qui i trophy asset (investitori stranieri, ndr) sono tra i più ricercati a fronte di un’offerta molto limitata.
Per il 2023 si prevede un doppio binario legato agli investimenti: da un lato, la maggioranza dei capitali europei si indirizzerà su immobili core mentre alcuni investitori asiatici si sono detti pronti a incrementare le proprie posizioni sul mercato italiano puntando su asset opportunistici da rilevare a sconto nell’ottica di riqualificarli e di riposizionarli in attesa del rimbalzo della congiuntura.
Le principali operazioni che hanno tenuto banco nel 2022 hanno visto il 43% degli investimenti registrati indirizzato verso quattro single asset deal tra prime resort e operazioni in location centrali di grandi città.
Per l’anno in corso il mercato risulta interessato a: aspetti di sostenibilità degli edifici; cambiamenti indotti dalla crescente importanza dell’economia digitale; ricerca di una sempre maggiore qualità degli ambienti in cui vivere. Il nuovo ciclo immobiliare che riguarderà anche gli investitori sarà contraddistinto da tre fattori principali: rigenerazione urbana, ibridazione degli spazi e sostenibilità.